A válság óta eltelt években egyre kevesebb új lakás épült hazánkban, bár a 2014 eleje óta sorra napvilágot látó ingatlanpiaci statisztikák alapján úgy látszik, idén végre megfordulhat a negatív trend. A lakások iránti kereslet növekedését hosszabb távon segítheti a lakosság javuló jövedelmi helyzete, valamit az, hogy az ingatlan egyre inkább újra vonzó befektetési eszközzé válik, a demográfiai folyamatok azonban óvatosságra intik azokat, akik újabb ingatlanpiaci robbanást várnak - derült ki az MNB legfrissebb inflációs jelentéséből.
A válság kitörése óta évről évre egyre kevesebb új lakás épült Magyarországon, ez a negatív trend azonban az idei év első hónapjaiban megfordulni látszik. 2014 első negyedévében 51%-kal több új lakás épült, mint az előző év azonos időszakában, ráadásul kiadott lakásépítési engedélyek számának alakulása is 20 %-os növekedést mutatott. Ennek ellenére az átadott lakások száma továbbra is rendkívül alacsony, a válságot megelőző évek teljesítményének alig harmadát-negyedét teszi ki.
A lakásárak azonban továbbra sem mutatnak fordulatot, az FHB Lakásárindexe 2013-ban 8%-os reál lakásár csökkenést jelzett. A KSH lakásár-adatai az új lakások esetében az árak stabilizálódását mutatják, de a használt lakások árai tovább csökkennek. Az alacsony lakáspiaci forgalom, valamint a bankok portfóliójában ragadt, kényszerértékesítésre szánt ingatlanok nagy száma potenciális árcsökkentő tényezőként jelentkezik.
A lakások iránti keresletet hosszabb távon elsősorban néhány társadalmi és gazdasági változó alakíthatja: a demográfiai folyamatok, a lakosság jövedelmi helyzete, valamint a lakásberuházás relatív hozama. Az MNB júniusi inflációs jelentése összegyűjtötte, hogy ezek hogyan hatnak a lakásépítések kilátásaira.
Országos szinten a demográfiai folyamatok korlátozzák a lakáspiac fellendülését
Az elmúlt 10 évben 216 ezer fővel csökkent a lakosság, miközben 350 ezerrel nőtt a lakásállomány. A 2011-es népszámlálás adatai alapján a jelenlegi 4,39 millió magyarországi lakás 10,9%-a üresen áll. A használaton kívüli lakások aránya 2001 óta 1,7 százalékponttal nőtt. Árnyalja ugyanakkor a képet, hogy egyes régiókba, különösen Budapestre pozitív a migráció. Továbbá a társadalmi folyamatok megváltoztathatják a lakásokkal kapcsolatos preferenciákat. Például az idősek és az egyedülálló fiatalok arányának növekedése élénkítheti a kisebb méretű lakások iránti keresletet, akár csökkenő népesség mellett is. Így bizonyos térségekben, bizonyos ingatlantípusok esetében mégis támogatóak lehetnek a demográfiai folyamatok.
A lakosság jövedelmi helyzete egyre inkább támogathatja a lakáspiac élénkülését
A lakossági jövedelmek emelkedésével az ingatlanok minőségének javítása iránti igény erősödhet. Bár a hazai lakásállomány átlagos minősége az utóbbi évtizedben fokozatos javulást mutatott, azonban 2011-ben továbbra is 7,6% volt az alacsony komfort-fokozatú lakások aránya. A hazai lakásállomány energiahatékonysága is jelentősen elmarad a nyugat-európai színvonaltól. Így az emelkedő jövedelmi szint lehetőséget adhat a lakáskörülmények érdemi javítására. Ugyanakkor a minőségjavulás új lakások építése helyett felújítással is végbemehet.
A lakás mint befektetési forma hozama ismét növekedhet
Jelenleg az alacsony ingatlanárak olcsó finanszírozási lehetőségekkel járnak együtt a piacokon. Ráadásul a mérséklődő finanszírozási költségekkel párhuzamosan a betéti és az állampapír-hozamok is mérséklődtek, ami az ingatlanbefektetések vonzerejét és így a lakáspiac növekedési potenciáját is növeli. Ezt a képet némileg árnyalja, hogy a válság után óvatosabbakká válhattak a háztartások a hosszú távra való eladósodással kapcsolatban. Továbbá a befektetési jellegű ingatlanvásárlás új helyett használt lakásokat is célozhat. Végül a lakásárak folytatódó csökkenése miatt nehezen ítélhető meg, hogy mely árszintek jelenthetnek megfelelő beszállási pontot.
Összességében a makrogazdasági folyamatok teret adhatnak a lakáspiac élénkülésének. A növekedés legfontosabb középtávú korlátját a demográfiai folyamatok jelentik. A lakásállomány minőségének javításában rejlenek növekedési tartalékok, ám ez új lakások építése helyett felújítások formájában is megvalósulhat. Így a hazai lakáspiacon kevésbé mennyiségi, mint minőségi javulás várható középtávon. Ezzel összhangban az MNB előrejelzése is azzal számol, hogy a lakossági beruházások volumene a következő években mérsékelten emelkedik, de a lakossági beruházási ráta tartósan elmarad a válság előtti mértéktől.