Sokan választják újabban a hosszú távú lakáskiadás helyett a rövid távú, szálláshely típusú szolgáltatás nyújtását.
Egy jelentős részük ezt nem a hivatalos utat választva, feketén teszi, pedig akár milliós bírságot is kockáztatnak ezzel.
A lakások szállásként való kiadása jelentősen megnöveli az adminisztrációs és fizetési kötelezettségeket a hosszú távú lakáskiadáshoz képest, és az adóhatóság is könnyebben rátalálhat az ellenőrizendő szereplőkre a nyilvános oldalaknak köszönhetően. Ugyan a hosszú távra történő kiadások piacán is gyakori a "feketézés" a lebukás esélye is kisebb lehet, bár itt sem érdemes kockáztatni a jelentős bírságot a pár 10 ezer forint "megspórolásáért" cserébe. Az alábbiakban összegyűjtöttük, hogy mit kellene tudnia minimálisan a lakás kiadást tervezőknek.
A szálláshely-típusú lakáskiadás jelenleg óriási népszerűségnek örvend, köszönhetően annak, hogy magasabb jövedelmet tesz lehetővé, mint a hagyományos, hosszútávra történő lakáskiadás. Fontos azonban tisztában lenni a különböző kiadási módokhoz kapcsolódó fizetési illetve adminisztrációs kötelezettségekkel, túl azon, hogy a két tevékenység a bérbe adó részéről is jelentős aktivitásbeli különbséget követel meg, vagyis a szálláshely -típusú szolgáltatás nyújtása esetén komoly energia ráfordításra van szükség a nagyobb jövedelem érdekében.
A szálláshely típusú lakáskiadásnak számos feltétele van, amit jól összegyűjtött a Ingatlankiadásblog.hu. Ha valaki Airbnb-n keresztül adja ki lakását, akkor mindenképpen egyéb-szálláshely üzemeltetővé válik, akár tetszik, akár nem, ami azt is jelenti, hogy számos adminisztrációs és adózási kötelezettségeknek eleget kell tennie.
Az ilyen tevékenységbe kezdők számára önkormányzati engedélyre ("A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet magánszemélyként folytató szolgáltatók számára a jegyző a Korm. rendelet alapján egyéb szálláshely-üzemeltetési engedélyt ad ki"), az adott ingatlannal bizonyos ÁNTSZ előírásoknak is meg kell felelnie. A NAV tájékoztató szerint a többség az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet nem egyéni vállalkozóként, hanem adószámos magánszemélyként végzi. Ez utóbbi esetben a tevékenység megkezdése előtt be kell jelentkezni az állami adóhatósághoz. Az online pénztárgép vásárlását akár el lehet kerülni mentesség kérésével, de ebben az esetben havonta le kell jelenteni a készpénzes számlákat, amihez ügyfélkapuval is rendelkezni kell.
A szálláshely szolgáltatás esetében vendégkönyvet is vezetni kell, illetve idegenforgalmi adót kell fizetni havonta, ami egyben adminisztrációs kötelezettséggel is jár. De szintén keletkezik személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség is, ennek formáját a szállásadó választhatja ki. A nem egyéni vállalkozóként végzett egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételre az önálló tevékenységből származó jövedelemadózás szabályai vonatkoznak. Adózási szempontból kedvezőbb lehet az általányadózás. Ez utóbbi azonban csak akkor alkalmazható, ha csak egy lakást ad ki a tulajdonos. Ebben az esetben szobánként havi 32 ezer forint az adó mértéke, ezt még évente egy kisebb mértékű EHO fizetési kötelezettség fejeli meg. Több lakás magánszemélyként történő kiadása esetén 16 százalékos jövedelemadó és 14 százalékos EHO fizetési kötelezettség keletkezik a jövedelem után.
Az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység áfaköteles, de 6 millió forintig alanyi mentesség választható. Figyelni kell arra, hogy a vendégeknek számlát kell kiállítani, ezt azonban sokan nem teszik meg, mivel feketén adják ki lakásukat az Airbnb és az egyéb szállásmegosztó rendszereken keresztül, így nem fizetnek sem személyi jövedelem sem pedig idegenforgalmi adót. Az adóhatóság azonban a közel múltban meghirdetett akciója keretében szigorúan ellenőrizni fogja az ilyen típusú tevékenységet, és az adózási és bejelentési kötelezettségeknek történő megfelelést. Mivel a bírság milliós is lehet, érdemesebb inkább a törvényes utat választani.
A hosszú távú lakásbérbe adás ennél valamivel egyszerűbb, jóval kevesebb adminisztrációval jár, de ez esetben sem szabad megfeledkezni a különböző pénzbeli fizetési kötelezettségről. Lakást hosszú távra, tehát nem egyéb szálláshelyként magánszemélyként, vagyis adószám nélkül is bérbe lehet adni. Ha azonban számlára van szükség, például egy cég számára történik a kiadás, akkor az adóhivataltól adószámot kell igényelni, akárcsak az egyéb szálláshely-szolgáltatás esetén.
Az ingatlan bérbeadás alapesetben áfamentes, de külön kérésre lehet áfakörbe kerülni, de arra figyelni kell, hogy a garázs, vagy autóbeálló bérbeadása áfaköteles, illetve akkor is az áfaköteles körbe kerül a lakáskiadó, ha EU-s tagország adóalanyának, itt tanuló vagy dolgozó személyeknek adja bérbe az ingatlanát.
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után is személyi jövedelemadót kell fizetni, illetve adott esetben eho fizetési kötelezettség is keletkezik. Ezek megállapításához a befolyó bevételeket csökkenteni kell a felmerülő költségekkel. Ez kétféle módon történhet meg, általányadózással, és tételes költségelszámolással. Előbbi esetében a bevétel 10 százaléka számolható el költségként mindenféle igazolás nélkül. A második esetben már a számlák gyűjtögetésére van szükség, így a bevételeket a bérbeadás során felmerülő költségekkel lehet csökkenteni.
További nagy kérdés még a rezsiköltségek kezelése. Ha a mérőórák az ingatlan tulajdonos nevén vannak, akkor a bérlő által fizetett rezsiköltség is bevételnek számít, de lehetőség van a közüzemi szolgáltatást mérő készülékek bérlő nevére történő átírására is, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj sem bevételként, sem pedig költségként nem jelenik meg. Ez főként a költségek elszámolásának típusa miatt érdekes. Mivel a rezsi általában magasabb, mint a bérleti díj 10 százaléka, általány adózást nem nagyon érdemes választani akkor, ha a mérőórák a bérbeadó nevén vannak. Esetleg nagyon magas bérleti díjak esetén érheti meg.
Tételes költségelszámolás esetén elszámolhatóak a felújítás és a karbantartás díja is, illetve az amortizáció elszámolására is lehetőség nyílik. Az éves amortizáció az ingatlan beszerzési értékét, tehát nem a jelenlegi piaci értékét kell figyelembe venni. Az elszámolásra 50 évig van lehetőség, ennek megfelelően 2 százalékos értékcsökkenéssel csökkenthető a bevétel.
Az így meghatározott adóalap alapján személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik. Amennyiben az ingatlanbérbeadásból számított jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, akkor a teljes összegre 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetni kell. 1 millió forint alatt azonban ilyen fizetési kötelezettség nem keletkezik. Szintén nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni annak, aki már elérte az évi 450 ezer forintos befizetett összeget (akár más jövedelem forrás után megfizetve). Vagyis valamivel több, mint évi 3,2 millió forintos jövedelem esetén már csak a 16 százalékos adót kell fizetni. Ha azonban valaki a családi adókedvezményt a járulékokból is érvényesíti, a hozzájárulás nem tekinthető megfizetettnek.
A fentiekből látható, hogy bár valóban magasabb jövedelemre lehet szert tenni az ingatlanok szálláshelyként történő kiadásával, amennyiben ezt a törvényes keretek között végzi valaki, jóval több adminisztrációs és fizetési kötelezettségnek kell eleget tennie. A szabályok nem ismerete ráadásul nem ad felmentést, ha a NAV ellenőrzése során kiderülnek a hibák. Jelenleg 5-7 ezer lakás szerepel csak Budapesten az Airbnb rendszerben, így egyébként is nagy a verseny a szállásadók között, amibe jobb esélyekkel szállnak be a fizetési kötelezettséget elmulasztó és így alacsonyabb árral dolgozó szereplők. Ők lehetnek azonban azok is, akik milliós bírságot kaphatnak az adóhatóságtól, ha tevékenységük nem a törvényeknek megfelelő volta kiderül. Nem biztos, hogy érdemes ezt kockáztatni.
Építő Simon