A lakáspiac háza tájáról egyre biztatóbb számok érkeznek, a "csillagok együttállása" pedig egyértelműen azt jelzi, hogy eljött a vásárlók ideje. Számos érv szól amellett, hogy miért érdemes most a lakást venni: a lakásárak az ország jelentős részében stabilan emelkednek, de még csak az elején tartunk a növekedésnek, így a most vásárlók további értéknövekedésre számíthatnak. A hitelpiacon jelenleg rendkívül kedvező feltételek mellett lehet forráshoz jutni, de a júliustól induló állami támogatási program, a CSOK is a vásárlókat segíti.
2014-ben a használt lakások piacán 3,9 százalékos, az új lakások piacán pedig 3,8 százalékos tiszta árváltozás következett be, vagyis ennyivel nőt az átlagos lakásár. Bár a növekedés meglehetősen differenciált volt, vagyis elsősorban néhány megyére és Budapestre koncentrálódott, az üzenet egyértelmű: vége a lakásárak hosszú éveken át tartó esésének, és eljött a növekedés ideje. 2015-ben az FHB elemzése szerint a lakóingatlanok drágulása a kedvező hitelkörnyezetnek, valamint a beinduló új támogatási rendszernek köszönhetően akár 3 százalékos is lehet.
Az adásvételek száma is jelentősen nőtt a tavalyi évben, amely folyamat 2015-ben is folytatódott. Január és május között 56 131 lakóingatlan került értékesítésre, ami 52 százalékos növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A Duna House becslései szerint az első negyedéves számok alapján az idén akár a 140-150 ezret is elérheti a gazdát cserélő lakóingatlanok száma.
Az Otthontérkép adatai alapján a megyék közül Győr-Moson-Sopron a legdrágább a maga 175 ezer forintos négyzetméterárával, míg a legolcsóbbnak Nógrád megye számít 68 ezer forinttal. A főváros persze több tízezer forinttal megelőzi a legdrágább megyéket is: Budapesten átlagosan 229 ezer forintot kértek 2014-ben egy négyzetméternyi lakásért.
Az ország legdrágább megyei jogú városa Sopron 203 ezer forintos átlagárral, míg a legolcsóbb Salgótarján, ahol mindössze 70 ezer forintot kell fizetni egy lakás négyzetméteréért. A kistérségek listájának szélsőértékeit viszont már más megyékben kell keresnünk. A legdrágább terület a budapesti agglomerációban található: a dunakeszi kistérségben 197 ezer forintért vásárolhatunk meg egy négyzetméternyi lakást. Ezzel szemben az ország legolcsóbb területén, a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei bodrogközi kistérségben kevesebb mint 32 ezer forint a lakóingatlanok egységára.
Lassan azonban a kevésbé fejlett régiók esetében is el kell kezdődnie a lakásárak növekedésének, a fővárosi növekedés várhatóan a vidéki árakat is magával húzza majd előbb-utóbb. Az árak itt jelenleg nagyon alacsonyak a korábbi évekhez képest, bőven van tér a növekedésükre.
Budapest legdrágább kerülete a Belváros (V. kerület) 352 ezer forintos négyzetméterárával, míg a legolcsóbb kerületek Soroksár (XXIII.), illetve Csepel (XXI.), ahol rendre 146, illetve 147 ezer forint a lakások négyzetméterének átlagára. A legdrágább városrészt (azok közül, ahol 100-nál több tranzakció zajlott le 2014-ben) a XIII. kerületben találjuk: a Marina-parton424 ezer forintot kellett kifizetni négyzetméterenként. A legolcsóbb városrészt az egyik legolcsóbb kerületben találjuk: Csepel-Belvárosban 140 ezer forintos egységárral számolhatunk.
Összevetve a Marina-partot és a bodrogközi kistérséget, azt láthatjuk, hogy az ország legdrágább és legolcsóbb térsége között több mint 13-szoros árszintbeli különbség van. Ebből a szokatlan összevetésből is az olvasható le, hogy meglehetősen szétszakadt az országos lakáspiac. Az elmúlt években a lakás adásvételek száma erősen lecsökkent, így jelentős volt az elhalasztott vásárlások állománya. Azok azonban, akik eddig kivártak, és nem léptek vevőként a piacra, most a piac beindulását látva és a kedvező feltételeknek köszönhetően ismét megjelentek. Jelenleg nagyon erős kereslet tapasztalható a lakáspiacon, amivel a kínálat egyelőre nem tud lépést tartani. A lakásvásárlók tömeges megjelenésével párhuzamosan az árak emelkednek, ami a jövőben tovább folytatódhat.
A jegybanki alapkamat jelentős csökkenésen ment keresztül az elmúlt években, amivel párhuzamosan a lakáshitelek kamatai is számottevő mértékben lecsökkentek. Ennek köszönhetően, bár a hitelezés feltételei szigorodtak, a környezet mégis kedvez a lakásvásárlóknak. Ezt jól érzékelteti, hogy míg három évvel ezelőtt még 11,5 százalék körüli kamatozással lehetett lakáshitelt felvenni, ma már átlagosan csupán 5,75 százalékos kamat mellett hozzá lehet jutni hitelhez. Egy átlagos kamatszinttel rendelkező, 10 millió forintos, 20 éves lakáshitel várható törlesztőrészlete így 105 ezer forintról 70 ezer forintra csökkent. A kedvező feltételek a hitelfelvételi kedvet is nagyban növelték, így nem csoda, hogy tavaly közel 60 százalékkal nőtt a lakáshitel-kihelyezés Magyarországon.
Komoly segítséget jelenthet a lakásvásár lók nak az idén bevezetésre kerülő új la kás tá mogatási rendszer. A korábbi szocpolt felváltó Családok Otthonteremtési Kedvezménye 2015. július 1-jétől lesz igényelhető. Jelentős újítás, hogy ez már nemcsak új, de használt lakás vásárlására, illetve bővítéshez is elérhető lesz, ráadásul a korábbi, félszocpol gyakorlattal ellentétben az összeg nem feleződik, ugyanannyi jár majd használt lakásra, mint új otthon vásárlása vagy építése esetén.
A korábbi rendszerhez képest változást és egyben könnyítést jelent, hogy már egy gyermek vállalása mellett is elérhető lesz a CSOK. Szintén jó hír a lakásvásárlók szempontjából, hogy a szocpol korábbi méretkategóriát lefelé módosították, így már 40 négyzetméteres lakás vásárlásához is igényelhető. A lakásterületi maximum ugyanakkor nem változott, maximum 160 négyzetméteres otthonok esetén igényelhető az új támogatás is. A CSOK legalacsonyabb összege 500 ezer forint, míg a legmagasabb 3,25 millió forint, az összeg a gyermekek számától és a lakás méretétől függően változik. De továbbra is megmaradt az az elem, hogy az energiahatékonyabb épületek esetében magasabb összegek érhetőek el.
Fontos azonban, hogy csak akkor lehet igényelni a CSOK-ot, ha az együtt költöző családtagok közül senkinek nincs lakástulajdona. (Kivéve persze a bővítés esetét.) A támogatás a 16 év alatti vagy nappali tagozaton tanuló, 25 év alatti diákok után igényelhető, illetve két vállalt, még meg nem született gyermek után is igénybe vehető a támogatás, ha a pár mindkét tagja 40 év alatti. A CSOK esetében az ügyintézést a hitelintézetek (kereskedelmi bankok, jelzálogbankok, takarék szövetkezetek) végzik, függet lenül attól, hogy kerül-e sor hitelfelvételre. Lakás vásárlás esetén a végleges adásvételi szerződés megkötését követő 120 napos határidőn belül, építés esetén a használatbavételi engedély vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány kiadása előtt, bővítésnél pedig a bővítési munkálatok megkezdése előtt kell a támogatást igényelni. Fontos továbbá, hogy lakásépítés és -bővítés esetén számlákkal kell igazolni a hitelintézet által elfogadott bekerülési költség legalább 70 százalékát, míg új lakás vásárlása esetén a teljes vételárról kiállított számlát kell bemutatni.
Bár jelenleg rendkívül kedvező feltételekkel lehet lakáshitelt igényelni, 2015. január 1-jétől a Magyar Nemzeti Bank bevezette az úgynevezett adósságfék szabályt, melynek célja, hogy megakadályozza a háztartások túlzott eladósodását. Ennek értelmében forintalapú jelzáloghiteleknél a fedezet 80 százalékáig lehet hitelt felvenni, euró jelzáloghitelnél a hitelfedezeti mutató 50, egyéb deviza esetében 35 százalék lehet. Fontos, hogy az új szabályozás a jövedelemarányos törlesztőrészletekről is rendelkezik, 400 ezer forint havi igazolt, legális jövedelem alatt a törlesztés a jövedelem 50 százalékát, míg 400 ezer forint fölött a 60 százalékát nem haladhatja meg. Devizahitelek esetében a szabály még szigorúbb, euróhitelnél 25 (magas jövedelműek esetében 30), egyéb devizahiteleknél 10 (15) százalék lehet a jövedelemarányos törlesztőrészlet. A jövedelmeket és az adósságterheket több adóstárs esetében együtt kell vizsgálni.
A fenti szabályok értelmében egy 10 millió forintos, 20 éves futamidejű hitel felvételéhez, melynek törlesztőrészlete 65-75 ezer forint körül mozog, 2,5 millió forintos minimális önerővel kell rendelkeznie a hitelt felvevőknek, míg a havi bejelentett nettó jövedelemnek legalább 130-140 ezer forintnak kell lennie.
Építő Simon