Növekvő árak, felfutó fejlesztések, egyre több eladott lakás. Ezzel lehetne jellemezni a régiós lakáspiacokat, a folyamat során azonban még jelentősek a különbségek az országok között, ki előbbre, ki hátrébb tart a felívelésben.
A magyar lakáspiacról már 2014 második félévétől érkeznek a kedvező hírek, az árak felfelé indultak, ismét egyre több lakás cserél gazdát, és a lakásépítések száma is növekedést mutat. Az elmúlt pár hónap pedig bizonyította, hogy a piac már nem fordul vissza, a felívelés szakasza megkezdődött. De nem csak Magyarországon tetten érhetőek ezek a folyamatok, a régió lakáspiacait is a pozitív hangulat jellemzi, bár az aktuális állapotok különbségeket mutatnak.
A lakáspiaci felfutás tekintetében élen jár Csehország és Magyarország, ahol az árak növekedése 2013 végétől kezdődőn töretlenül tart. Csehországban - akárcsak hazánkban - az alacsony hitelkamatoknak köszönhetően a hitelpiac is jelentősen élénkült, ami pozitív hatással volt a lakáspiacra is. Az átlagos lakásárak az országban 2,74 százalékkal emelkedtek 2014-ben, így már az egymást követő hatodik negyedéve figyelhető meg szerény növekedés a Cseh Statisztikai Hivatal adati szerint.
A lakásár növekedés Bulgáriában és Szlovákiában is megkezdődött, de esetükben annak mértéke kevésbé jelentős, mint az előbb említett két országban. Mint ismert Bulgáriában 2000 és 2008 között a nagy lakáspiaci boom idején a lakásárak körülbelül 300 százalékkal emelkedtek, de a buborék 2008-as kipukkanását követően az árak drasztikus csökkenésbe kezdtek. A zuhanás az elmúlt években fokozatosan lassult, és mostanra úgy tűnik végre bekövetkezett a fordulat.
Az országban 2014-ben az átlagos lakásárak 1,15 százalékkal növekedtek és 447,02 euró/nm értek el, ami az első növekedést regisztrált évnek számított a 2008-ban kirobbant válság óta. Reál értelemben az árak még ennél is többet 2,05 százalékot emelkedtek. A fővárosban, Szófiában az lakások átlagosan 3,1 százalékot drágultak tavaly, így valamivel több mint 767 eurót kellett fizetni egy lakás négyzetméteréért. A növekedés ellenére ugyanakkor az országban az ingatlan árak még továbbra is 38,3 százalékkal (reál értelemben 44 százalékkal) alacsonyabbak, mint a 2008-as csúcspontjukon, így bőven van tér még a drágulásra.
Horvátország esetében az otthonok árai a tavalyi év első és második negyedévében emelkedésnek indultak, az év utolsó három hónapjában azonban ismét csökkenés következett be. Összességében azonban úgy tűnik, hogy az országban a lakásárak 8 évnyi zuhanást követően, ha lassan is de felfelé mozdulnak. 2014-ben a Horvát Statisztikai Hivatal adatai szerint az átlagos újlakásár 1378 euró/négyzetméterre növekedett, ami 0,9 százalékos emelkedést jelent az egy évvel korábbihoz képest. A növekedés éllovasának Zágráb számít, ahol a drágulás mértéke 7,7 százalékos volt, míg reálértelemben már 8,2 százalékkal értek többet az ingatlanok. A fővárosban egyébként átlagosan 1566 eurós négyzetméteráron lehetett új lakást vásárolni.
Románia esetében egyelőre a tavalyi év végén az árak a 2013 év végi szinten álltak, de reményre adhat okot, hogy 2014. IV. negyedévében a növekedésük már megkezdődött, ha a folyamat tovább tart majd az idei évben is, akkor elmondható, hogy végre itt is pont került a lakáspiaci lejtmenet végére, és a piac új korszakba lépett.
Lengyelország lakáspiaca egyelőre úgy tűnik, még csak közelít a fordulathoz, de a lakásárak csökkenésének mértéke folyamatosan zsugorodik, és itt várható, hogy árak megindulnak felfelé előbb-utóbb.
Az új lakások száma Horvátországban továbbra is csökken, a lakásépítések szintje meglepő módon közel áll a 1991-1995-ös függetlenségi háború időszakában tapasztaltakhoz, mikor kevesebb, mint 10 ezer lakás került csak átadásra a korábbi éves 20-30 ezerrel szemben. 2006-2008 közötti időszakban évente átlagosan több, mint 24 ezer lakás készült el. A válság után azonban a fejlesztési aktivitás lecsökkent, 2012-ben az újlakások száma megközelítőleg 12 ezer, míg 2013-ban valamivel több, mint 10 ezer volt. 2014-ben azonban további jelentős csökkenés következett be, a fejlesztési volumen 27 százalékkal zsugorodott.
Jó hír azonban, hogy az eladott ingatlanok száma körülbelül 21 százalékkal emelkedett, körülbelül 2400 ingatlan cserélt gazdát az országban 2014-ben. Az összehasonlíthatóság miatt, 2002 és 2005 között ez a szám 1500 volt, 2006 és 2009 között átlagosan 3100 otthon talált új gazdára egy évben, míg a válság kirobbanása után csupán 2200.
Magyarországon az adásvételek száma már a tavalyi évben is rekordokat döntött, ismét átlépte a gazdát cserélő ingatlanok száma a 100 ezret, amire már évek óta nem volt példa, 2015-ben pedig akár a 140-150 ezret is elérheti. De az ingatlan tranzakciók száma hazánkhoz hasonlóan Bulgáriában is emelkedik, ami szintén a lakáspiac megára találásának bizonyítéka.
Csehországban a lakáspiaci kereslet szintén erősen emelkedik, amit jól mutat, hogy a fejlesztők tavaly 6000 új lakást adtak el csak Prágában. Ugyanakkor a lakások nem csak a hazai piacnak készülnek, a vásárlók között jelentős a külföldi vásárlók aránya is, elsősorban az orosz és ukrán befektetők körében számítanak népszerűnek a cseh lakások.
Lengyelországban az alacsony kamatoknak és az új, a lakáskereslet növelését támogató kormányzati programnak köszönhetően a lakásértékesítések száma már 2013-ban emelkedésnek indult, az előző évhez képest a növekedés több mint 20 százalékos volt, bár hozzá kell tenni, hogy piac nagyon alacsony bázisról indult, kevesebb, mint 30 ezer otthon cserélt gazdát 2012-ben. Jelenleg az új lakások piacán nagy hiány mutatkozik az országban a fejlesztések erőteljese visszaesésének köszönhetően. A hatalmas igényt jól mutatja, hogy a 2014-ben átadott lakások körülbelül 71 százaléka már a befejezés előtt gazdára talált, míg az idén elkészülő projektek lakásainak 42 százaléka már tavaly ősszel elkelt.
A lakáspiac jövőjének jó előre jelzője, főként az új fejlesztéseket illetően a lakásépítési engedélyek alakulása. Ez most szinte valamennyi ország esetében kedvezőnek tűnik, a fejlesztők egy része ismét munkához látott, az építési engedélyek száma emelkedett.Bulgária mellett Romániában, Lengyelországban és Csehországban volt a legmagasabb, 30 százalék körüli ez a növekedés, A régiós országok sorában Szlovénia esetében sajnos még kevésbé látszik ez a lendület, az építési engedélyek száma még 2014-ben is csökkenést mutatott, ennek mértéke 4 százalékos volt.
Összességében tehát a régiós országok lakáspiacai megindultak kifelé a gödörből, ebben ki előbbre ki pedig hátrébb tart. Az út azonban még hosszú, akár a lakástranzakciók, akár a fejlesztések volumenét nézzük. A fejlesztők azonban lassan visszatérnek, és az árak is növekedésnek indultak.
Építő Simon