A hitelkamatok rekordalacsonyak, a lakásárak pedig a padlón vannak. Itt az ideje ingatlanba fektetni a pénzünk? – vetődik fel a kérdés a Bankráció szerint.
A legjobb ügyfelek már 5 százalék körüli, de mindenképp 6 százalék alatti THM mellett kaphatnak lakáshitelt a bankjuktól. Akinek nagyobb megtakarítása van, biztosan elgondolkozik, hogy vásároljon-e ingatlant, akár részben hitelből is. Ez egyre logikusabb, hiszen a betéti kamatokkal szemben a lakásbérleti díjak nem csökkentek drasztikus mértékben tavaly. Egy átlagos 10-12 millió forintért vásárolható belvárosi lakás albérleti díja 70 ezer forint + rezsi körül alakul most is.
Adózási szempontból érdemes befektetési céllal olyan ingatlant keresni, melynek az általunk elvárt albérleti díja nem haladja meg az évi 1 millió forintot. Ez azért lehet fontos, mert eddig az összeghatárig csak a személyi jövedelemadót kell megfizetni a bevétel után (ez jelenleg 16 százalék), 1 millió forint bevétel felett viszont már az összes járulékot is a teljes összegre (nem csak az 1 millió forintot meghaladó részre).
Első esetben azt néztük meg, hogy megéri-e most 12 millió forintot bankbetét helyett lakásvásárlásra fordítani. A táblázatból is jól látszik, hogy ha a teljes összeg a rendelkezésre áll, akkor a lakásvásárlással 29 160 forint extra hozamra tehetünk szert havonta egy sima betéthez képest.
Ez után egyre növeltük a hitel rész arányát a lakás értékében. Amíg a várható bevétel (bérleti díj) magasabb, mint a hiteltörlesztő és az elmaradt kamatjövedelem, addig megtérülés szempontjából biztosan érdemesebb a lakásvásárlásba belevágni a pénz lekötése helyett.
| Megéri lakást vásárolni? | |||||
| Önerő | 12 000 000 Ft | 10 000 000 Ft | 8 000 000 Ft | 6 000 000 Ft | 4 000 000 Ft |
| Hitel | - Ft | 2 000 000 Ft | 4 000 000 Ft | 6 000 000 Ft | 8 000 000 Ft |
| Nettó betéti kamat | 29 640 Ft | 24 700 Ft | 19 760 Ft | 14 820 Ft | 9 880 Ft |
| Nettó bérleti díj | 58 800 Ft | 58 800 Ft | 58 800 Ft | 58 800 Ft | 58 800 Ft |
| Hiteltörlesztő (10 éves futamidő) | - Ft | 22 406 Ft | 44 811 Ft | 67 217 Ft | 89 622 Ft |
| Mennyit nyerünk a betéti kamathoz képest | 29 160 Ft | 11 694 Ft | - 5 771 Ft | - 23 237 Ft | - 40 702 Ft |
| Hiteltörlesztő (20 éves futamidő) | - Ft | 14 560 Ft | 29 121 Ft | 43 681 Ft | 58 241 Ft |
| Mennyit nyerünk a betéti kamathoz képest | 29 160 Ft | 19 540 Ft | 9 919 Ft | 299 Ft | - 9 321 Ft |
A Bankráció 12 millió forintos lakásárral és 70 ezer forintos albérleti díjjal számolt, mivel ezeket érzik most reálisnak a budapesti lakáspiacot nézve. A teljes árba beleértik a 4 százalékos illetéket és az esetleges felújítás költségét is, amiért egy 30 négyzetméter körüli belvárosi lakást tudhatunk magunkénak. Betéti kamatként 3,8 százalékkal számoltak, ami jelenleg a Bankráció.hu összehasonlítása szerint is az átlagnál jobbnak számít. Lakáshitel esetén viszont nem a legkedvezőbbel számoltak, egy 6,51 százalékos THM mellett forgalmazott konstrukciót vettek.
Még ha csak a lakás értékének felével rendelkezünk, akkor is 299 forinttal többet tehetünk zsebre a hitelre vásárolt lakás kiadásából (az adó befizetése és a törlesztőrészlet kifizetése után), mint ha egy betétben tartottuk volna a pénzünk és onnan havonta kivesszük a hozamokat. Ráadásul így a futamidő végén egy saját tulajdonú lakásunk is van, aminek a jelenértéke pont 6 millió forinttal magasabb, mint a megtakarításunk.
Ha a teljes bevételünk kisebb, mint az elmarad kamat és a hiteltörlesztő összege akkor sem jelenti azt, hogy nem érdemes belevágni a lakásvásárlásba. Ilyen esetben azt érdemes mérlegelnünk, hogy a lakás jövőbeni értéke vajon hogy aránylik majd ezzel a „negatív” hozammal.
Ha tehát arra számítunk, hogy a lakásárak felfelé mozognak, akkor akár nagyobb hitelt is érdemes felvenni, hogy nyomott áron jussunk az ingatlanhoz. A fenti táblázatból az is jól látszik, hogy jelenleg 8 millió forintos hitel törlesztőrészletét ki lehet gazdálkodni egy normál albérleti díjból.
A lakáskiadás már említett kockázatain kívül még a hitel jelenthet potenciális veszélyt a befektetésünk megtérülésére. Ha a hitel kamatai a futamidő alatt nagymértékben megugranak, amit nem követ az albérleti díjak növekedése, akkor kisebb hozam ütheti a markunkat (bár már van több olyan hitel is, ahol 3-5-10 évre is befixálhatjuk a hitel törlesztőrészletét).
A lakásárak változása is beleköphet a levesbe, hiszen hiába tűnik úgy, hogy padlón vannak, az elmúlt évek tapasztalatai azt mutatják, hogy mindig van lejjebb. Bár pont a belvárosi, frekventált helyen lévő ingatlanok mutatkoztak a leginkább értékállónak a válság után.
Fontos, hogy ne felejtkezzünk el azonban az kockázatokról és költségekről, amivel a lakáskiadás jár. A lakbért havonta be kell szedni, az esetleges keletkezett károkat ki kell javítani. Ezt kompenzálhatja a másik oldalon az értéknövekmény, amennyivel a lakás piaci idővel többet ér. Jelenleg a lakásárak ugyan soha nem látott mélyponton vannak, de azt lehet látni, hogy az esés még sok területen mindig nem állt meg. De mivel a lakásvásárlások hosszú távú befektetések, jó eséllyel később drágábban tudjuk majd eladni a most vásárolt ingatlant.
Építő Simon