Úgy tűnik, hogy mind az állami kamattámogatás már érvényben lévő, mind legutóbb a szocpol tervezett változásai reményt adhatnak végre a hazai lakáspiac felélénkülésére. Az intézkedések leginkább a teljes piaci forgalom közel 95 százalékát generáló használtlakás szegmensre gyakorolnának jelentős hatást.
Érdemes azonban kiemelni, hogy amennyiben az új szocpol tervezetben az új lakásokéhoz hasonló lesz az elvárt energetikai besorolás, az nagymértékben szűkítené a támogatható használt lakások körét - áll az Otthon Centrum Hitel Center legutóbbi elemzésében. Az elemzésből kiderül, hogy használtlakásnál a szocpolt és a kamattámogatást kombinálva mekkora állami támogatással juthatunk ingatlanhoz öt, hét és tíz millió forint hitelösszeg esetén.
Jelenleg a szocpol és a kamattámogatás feltételrendszere sokkal kedvezőbb újépítésű lakás vásárlása esetén, mint használtnál. Nagyobb a hitelösszeg, magasabb a maximális ingatlanérték, illetve a nagyobb vissza nem térítendő támogatás, ám mindez sajnos egyelőre nem sokat lendít a lakáspiacon, hiszen e szegmens forgalma rendkívül alacsony, így ezek a támogatások csak a piac egy kis szeletét érintik. Ezért is nagyon fontos, hogy az állami kamattámogatást érintő változások után a tervezett szocpol változások is támogassák a használtlakás vásárlókat. Az NGM előterjesztése alapján a támogatás 50%-át használtlakás vásárlásra is igénybe lehetne venni (fél szocpol).
Bőkezű program
Az új szocpol tervezet szerint ezt a támogatást lehet majd vissza nem térítendő támogatással kiegészíteni, amelynek mértéke várhatóan az együtt költöző gyermekek számától, a lakás méretétől, valamint az energetikai besorolástól is függ majd, továbbá 350.000 forinttól csaknem 3 millió forintig terjedhet.
"Az előterjesztés jóval szélesebb körben tenné elérhetővé a szocpol vissza nem térítendő támogatását, ami az állami kamattámogatással kombinálva már hathatós segítséget nyújthat használtlakás vásárlók számára. A valós piaci hatása azonban függ attól, hogy a most még nem ismert feltételek, különösen az energetikai besorolásra vonatkozó előírások, mennyire fogják vissza a szocpol elterjedését a használtlakás piacon." - mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.
Az Otthon Centrum Hitel Center szakembere fontosnak tartja, hogy egyszerűek és átláthatóak legyenek az igénybevétel feltételei (életkor, családi-, jövedelmi helyzet, esetleges igazolások beszerzése), valamint azt, hogy hatálybalépés esetén a bankok építsék be a hitelezési politikájukba az új szabályokat. Így pl. a szocpol egységesen elfogadható legyen a hitel mellett önerőként, vagy akár az általános hitelezési szabályok tekintetében is kerülhessenek be könnyítések. (Szocpollal vásárolt lakás esetén, magasabb engedélyezett hitelezési limit, azaz LTV.)
Problémás az energetikai elvárás
Használtlakás vásárlás esetén a tervezetben megadott, egy négyzetméterre vetített, maximális lakásár a panellakások esetén szinte a teljes kínálatot lefedi, ahogy a használt téglaépítésű házak esetében is a kínálat nagyobb része megfelel a feltételeknek. Használt téglalakások esetén azonban már nem minden lakás tesz eleget a kritériumoknak. Szinte minden területen a használt téglalakások átlagos négyzetméter ára - az Otthon Centrum 2012-es eladási adatai alapján - valamivel a tervezetben szereplő maximális ár fölött van.
Budapesten például ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméter ár alapján a budai kerületekben jóval kevesebb téglaépítésű lakás felel meg a szocpol feltételeinek, mint a pesti, főleg külső kerületekben. A maximális ár és az átlagár között azonban nincs jelentős eltérés, így a kínálat alsó, de azért jelentősnek mondható szegmense felelne meg a tervezett fél szocpol feltételeinek.
Nagyobb kérdés az energetikai besorolás, hiszen új építésű lakások esetén "B" kategóriát követel meg a szocpol feltételrendszere, ami egy újépítésű lakás esetén, ahol a használatbavételi engedély feltétele a "C" kategória elérése, nem jelent komoly problémát, egy használt lakás esetén viszont annál inkább. Az Otthon Centrum tapasztalatai alapján, használt téglalakások esetén nagyon ritka a "B" besorolású ingatlan, inkább az "F" és "E" osztályzat van többségben. A panellakások esetén, ahol a ház már átesett egy komoly energetikai felújításon jellemző a "C" vagy "B" kategória, azonban a felújítás nélküli házakban ritka az ilyen magas besorolású lakás. Ez alapján a feltételek között a kulcsszerepet az energetikai besorolás játszhatja, hiszen egy elvárt "B" osztályzat nagyon jelentősen lecsökkentené a támogatható lakások körét.
Csökken a minimális lakásméret
Szintén a tervezett változások között szerepel, hogy a minimális lakásméret 60 négyzetméterről 45 négyzetméterre csökken. Bár a kisebb lakáshoz kevesebb támogatás is járna, azonban a legkeresettebb lakásméreteket tekintve, az Otthon Centrum 2012-es eladásai alapján, a legtöbb vevő - minden ötödik - a 45 és 55 négyzetméter közötti lakásokat kereste. Így ezzel a módosítással szintén egy nagy csoport kerül be a támogatható lakásvásárlók körébe. Szélesedik az igénybe vevők köre azáltal is, hogy már 1 gyermek után is járna a szocpol, hiszen Magyarországon az 1-2 gyerekes családmodell az általános és elterjedt.
Mire elég a kombinált támogatás
Bár a pontos feltételek még nem ismertek, érdemes már most kiszámolni, hogy használtlakás vásárlás esetén a szocpolt és a kamattámogatást kombinálva mekkora állami támogatással számolhat a lakásvásárló.
A legnagyobb - egyelőre csak tervezett - szocpol támogatást figyelembe véve, egy 4 gyermekes család számára egy minimum 110 négyzetméteres, 20 millió forintnál olcsóbb, használt lakás megvásárlása esetén, a szocpolt kamattámogatott hitellel kombinálva, az alábbi támogatások érhetőek el. Fontos tudni, hogy a hitel futamidejének csak az első 5 évében jár a kamattámogatás, azután a családnak már piaci kamatozás mellett kell a törlesztő részletet fizetnie.
Építő Simon