Budapest belvárosa az egyik legnépszerűbb helyszínnek számít a befektetési lakásvásárlók körében, annak ellenére, hogy az elérhető hozamok szinte itt a legalacsonyabbak, köszönhetően a magas áraknak, amit még a szintén magas bérleti díjak sem tudnak ellentételezni. A legtöbbet egyébként Veszprémben nyerhetnek a befektetési lakásvásárlók, ahol a kiadásból származó hozam eléri az 5 százalékot, amihez hozzászámolva a lakásfelértékelődését 7-8 százalékos nyereséget is remélhetnek a befektetők.
Ezzel szemben az V. kerületben a bérbeadással elérhető nettó hozam 1,9 százalékos, és a lakásfelértékelődést is figyelembe véve sem éri el az 5 százalékot. A számításunkból azonban az is kiderül, hogy a lakásárak növekedése ellenére a kiadási célú lakásvásárlás továbbra is felveszi a versenyt más alternatív befektetésekkel.
A betéti kamatok jelentős csökkenésével párhuzamosan a befektetők is alternatív befektetési lehetőségek felé fordultak a magasabb hozamok reményében. A pénzüknek helyet kereső vásárlók már 2013 második felében elkezdtek visszaszivárogni a hazai lakáspiacra főként Budapesten, de igazán 2014-ben kezdett meghatározóvá válni a jelenlétük. A befektetők részéről megnyilvánuló kereslet jelentősen hozzájárult a tavaly előtti lakáspiaci fordulathoz is.
A 2015 év eleji brókerbotrányok, a tovább csökkenő betéti kamatok a korábbiaknál is több befektetőt fordítottak a lakáspiac felé, arányuk a vásárlók között tavaly több hónapban is közelítette az 50 százalékot a fővárosban. A megugró bérleti díjaknak és az alacsony lakásáraknak köszönhetően a lakáspiacra még időben belépők 2014 március és 2015 közepe között - számításaink szerint - több mint 20 százalékos hozamra tehettek szert. Budapesten a befektetői érdeklődés főként a belsőbb kerületeket érintette, sokan nem csak hosszú távú kiadási célra, hanem a rövid távú szálláshely típusú szolgáltatás nyújtásához kerestek helyszínt.
Az elérhető hozamok kiszámításához az árakat és bérleti díjakat mindenképpen együtt érdemes vizsgálni, de tekintettel kell lenni a vásárláshoz és bérbeadáshoz kapcsolódó egyéb terhekre is. A belvárosban például magasabb bérleti díjak mellett lehet kiadni a lakásokat, de sokkal többet is kell fizetni értük, mint egy külsőbb kerületben vagy vidéken.
Példánkban a legmagasabb nettó hozamok jellemzően az olcsóbb helyszínekhez kapcsolódnak, mivel a bérleti díjakat illetően relatíve kisebb a lemaradásuk a drágább helyszínekhez képest. Ez azonban némileg megtévesztő lehet, a drágább kerületek iránt magasabb a bérlői kereslet is, így elképzelhető, hogy az ingatlanokat nem csak évi 10 hónapra lehet bérbe adni, ami jelentősen növelheti a jövedelmezőségüket, míg a kevésbé keresett helyeken az ingatlan egy évben több mint 2 hónapon keresztül is üresen állhat.
A teljes hozam számítása szempontjából nagyon fontos szerep jut a lakáspiaci felértékelődésnek. Ez azonban területileg nagy különbségeket mutathat. A budapesti belváros például már most jelentős emelkedésen van túl, ugyanakkor a szálláshely-szolgáltatások miatt továbbra is az egyik legkeresettebb helyszínnek számít, ami az árakra is nyomást gyakorolhat. Budapesten alapvetően a jövőben is lesz utánpótlása a keresletnek, egyre többen költöznek a fővárosba a jobb munkalehetőségek reményében és ugyanez igaz például Győrre is. Ugyanakkor a kevésbé jó munkaerőpiaccal rendelkező helyszínek esetében inkább az elköltözés lehet a jellemző. Salgótarjánban például 2015-ben is csökkentek az árak, annak ellenére, hogy az ország legtöbb helyén a növekedésé volt a főszerep.
Budapest kerületei közül a csak a bérbeadásból számított hozam az V. kerületben volt a legalacsonyabb, mindössze 1,9 százalékos, míg a XXIII. kerületben közelítette az 5 százalékot is. A teljes hozamok a fővárosban 4,9 és 7,7 százalék között mozoghatnak 3 százalékos lakásfelértékelődéssel számolva. A drágább helyszínek rosszabb teljesítményében nagy szerepet játszik, hogy a lakások ára magas, amit a magasabb bérleti díj sem tud ellentételezni. A jövedelem általában meghaladja az 1 millió forintot, így a bérbeadót már nem csak a személyi jövedelemadó fizetési, de az ehó fizetési kötelezettség is terheli, vagyis a nettó bevétele csak 70 százaléka a bruttónak, míg az olcsóbb helyszíneken csak 16 százalékos a nettó és bruttó jövedelem közötti különbség.
A vidéki városok közül a legmagasabb hozamok Győrben, Miskolcon, Tatabányán és Veszprémben érhetők el, Miskolc és Tatabánya az olcsóbb ingatlanjainak köszönheti jó helyezését, míg Győr és Veszprém a relatíve drága lakásaival végzett az élbolyban köszönhetően a magasabb bérleti díjaknak. A vidéki nettó bérbeadási hozamok jellemzően magasabbak a budapestinél, az első helyen álló Veszprém esetében elérte az 5 százalékot, de még a lista végén található Szentendre esetében is magasabb volt 2 százaléknál. A teljes nettó hozamok átlagosan 3 százalékos lakásfelértékelődéssel számolva 5-8 százalék között mozoghatnak.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a lakásárak alakulása eltérő dinamika mentén zajlik az egyes városokban. Az országot eddig a kétsebességű konszolidáció jellemezte, a gazdaságilag erősebb térségekben, mint Győr, vagy Veszprém jelentős kereslet mutatkozik a lakáspiacon, míg az elmaradottabb térségben az elköltözés a jellemző, ami az árakra is negatív hatást gyakorol, és ez a különbség a jövőben is érvényesülhet.
A korábbiakban bemutatott példáink mutatják, hogy kiadási célú lakásvásárlással jelentősen magasabb hozamokat lehet elérni, mint egy bankbetéttel, még a bérbeadásból származó hozamok is meghaladják a betéti kamatokat, a lakásfelértékelődésének köszönhetően pedig jelentősen túl is szárnyalja. Azt azonban figyelembe kell venni a lakásvásárlási döntés előtt, hogy a bankbetéttel ellentétben a kiadási célú lakásvásárlás nem tekinthető kockázatmentes befektetésnek. A befolyó jövedelem nagyban függ attól, hogy a lakást az év hány hónapjára tudjuk bérbe adni, illetve természetesen a megfelelő bérlőt is meg kell találni, aki fizet, és nem tesz kárt az ingatlanban, valamint a korábbiakban már említett várható lakásfelértékelődést is jól kell tudnunk megbecsülni.
Fontos továbbá még megemlíteni, hogy a fent bemutatott hozamszámítások hozzávetőleges kalkulációt jelentenek, a hozamszámítást mindig az adott ingatlan paraméterei szerint kell elvégezni, az árak és a bérleti díjak között akár ugyanazon a házon belül található lakások között is jelentős különbségek lehetnek, a fekvés, a kilátás vagy az egyéb tényezők miatt.
Építő Simon